Blog · 2026-06-15
Demanda de Precario en Valdivia: Cómo Recuperar la Posesión de tu Inmueble
¿Qué es el precario?
El precario es una acción judicial regulada en el artículo 911 del Código Civil, que permite al dueño de un inmueble demandar la restitución material del mismo cuando está siendo ocupado por alguien que no tiene título, no paga renta y la ocupación es completamente gratuita. Se diferencia de la acción reivindicatoria en que no se discute el dominio: solo se discute la ocupación sin derecho.
Requisitos para la demanda de precario
Para que proceda la demanda de precario se requiere: (1) que el demandante acredite ser el dueño del inmueble con título inscrito, (2) que el demandado esté ocupando el inmueble, (3) que la ocupación sea sin título válido (no hay contrato de arriendo ni autorización), (4) que la ocupación sea gratuita (sin pago de renta). Si el ocupante paga alguna renta, no procede el precario sino la acción civil por arriendo.
Procedimiento judicial del precario
El precario se tramita mediante un procedimiento sumario, que es más rápido que un juicio ordinario. Se presenta la demanda ante el Juzgado de Letras de Valdivia. El tribunal cita las partes a una audiencia de contestación y conciliación. Si no hay acuerdo, se fija un período de prueba y el juez dicta sentencia. El procedimiento completo puede durar entre 2 y 4 meses.
Restitución y lanzamiento
Si la sentencia acoge la demanda de precario, el juez ordena la restitución del inmueble en un plazo breve, generalmente de 10 días hábiles. Si el ocupante no restituye voluntariamente, se procede al lanzamiento con la fuerza pública (Carabineros), quienes desalojan al ocupante y entregan el inmueble al dueño. Los costos del lanzamiento son de cargo del demandado.
Diferencia con la acción reivindicatoria
La principal diferencia es: (1) el precario es más rápido (sumario vs ordinario), (2) el precario se enfoca en la posesión, la reivindicatoria en el dominio, (3) el precario solo requiere probar la ocupación sin título ni renta, la reivindicatoria exige probar el dominio, (4) el precario no permite reclamar frutos ni mejoras, la reivindicatoria sí. Ambas acciones pueden usarse de forma complementaria.
Pasos a seguir
- Reúne la documentación que acredite tu dominio: título inscrito, certificado de dominio vigente.
- Recopila pruebas de la ocupación sin título: fotos, testigos, declaraciones de vecinos.
- Envía una carta notarial al ocupante exigiéndole la restitución voluntaria del inmueble.
- Si no restituye, presenta la demanda de precario en el Juzgado de Letras de Valdivia.
- Si ganas el juicio y el ocupante no se va, solicita el lanzamiento con la fuerza pública.
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¿Cuánto demora el precario?
Generalmente demora entre 2 y 4 meses, dependiendo de la carga del tribunal. Es uno de los procedimientos de recuperación de inmuebles más rápidos del sistema civil chileno.
¿Qué pasa si el ocupante pagó alguna renta?
Si el ocupante pagó aunque sea una renta, no procede el precario. En ese caso, la acción correcta es la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento u otra acción civil.
¿Puedo demandar precario si el ocupante es un familiar?
Sí. El precario procede incluso si el ocupante es un familiar, siempre que se cumplan los requisitos: no tiene título, no paga renta y la ocupación es gratuita. La relación familiar no impide la acción.
Nota: La información contenida en esta página es de carácter informativo y no constituye asesoría legal. Para resolver tu caso concreto, consulta a un abogado.