Blog · 2026-07-01
Incumplimiento de Promesa de Compraventa en Valdivia
¿Desistimiento o incumplimiento de promesa de compraventa en Valdivia?
Conoce cómo exigir el cobro de la cláusula penal, las multas contractuales o forzar judicialmente la firma del contrato definitivo de compraventa.
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo preliminar donde las partes se obligan a celebrar un contrato definitivo (la compraventa de una propiedad) en un plazo o al cumplirse una condición (como la aprobación de un crédito hipotecario). Para garantizar la seriedad del negocio, se incorpora una cláusula penal que fija una multa en dinero para el contratante que desista del negocio de forma injustificada.
En Valdivia, debido a las fluctuaciones del mercado inmobiliario de parcelas y viviendas, los incumplimientos de promesas son usuales: vendedores que encuentran ofertas más altas, o compradores que no obtienen el financiamiento y se niegan a firmar la disolución, reteniendo de forma ilegal las garantías notariales.
Pasos a seguir
- Verificar el cumplimiento de las condiciones: Probar que la parte demandante cumplió con todas sus obligaciones y que el plazo fijado ya venció.
- Constituir en mora al contratante incumplidor: Realizar el requerimiento o concurrir ante el notario fijado en la promesa para dejar constancia de la inasistencia.
- Interponer Demanda Ordinaria de Resolución con Indemnización: Presentar la acción judicial en el Juzgado de Letras de Valdivia correspondiente.
- Exigir el cobro de la Cláusula Penal (Multa): Solicitar el pago de la multa establecida (habitualmente el 10% o 20% del valor de la propiedad).
- Obtener sentencia y embargar bienes: El juez civil ordenará el pago de las multas de la promesa más indemnización de perjuicios complementaria.
La Opción de Cumplimiento Forzado
El contratante diligente (el que cumplió) tiene dos opciones legales: demandar la resolución del contrato de promesa cobrando la multa (cláusula penal), o bien demandar el **cumplimiento forzado**, solicitando que el juez de Valdivia firme la escritura definitiva de compraventa en representación del deudor rebelde.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el banco me rechazó el crédito hipotecario? ¿Debo pagar la multa?
Generalmente no, siempre que se haya incorporado una cláusula de salvaguardia que señale expresamente que la obtención del crédito es una condición para celebrar el contrato, extinguiéndose la promesa sin multas si es rechazado.
¿Dónde se guardan las instrucciones notariales de garantía?
Se dejan en custodia del notario de Valdivia donde se firmó la promesa, comúnmente mediante vales vista a nombre de cada parte, los cuales solo pueden ser retirados previa firma de la escritura definitiva o acuerdo escrito de resciliación.
¿Qué plazo de prescripción tiene la acción de cobro de promesa?
La acción ordinaria para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato de promesa prescribe en el plazo de **5 años** contados desde que la obligación de firmar el contrato definitivo se hizo exigible.
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